Loi pour la vente d’une maison avec un assainissement

Vous avez acheté une maison, et quelques temps après, vous constatez des problèmes concernant votre système d’assainissement (canalisation bouchée, besoin d’une vidange, fuites d’eau, mauvaises odeurs, etc.) ?

Sachez que la remise aux normes de votre dispositif peut nécessiter une intervention à vos frais, et cela peut parfois se révéler très couteux.

C’est pour éviter une telle situation que, depuis le 1er janvier 2011,  la loi sur la vente d’une maison avec un assainissement non conforme a imposé l’établissement d’un diagnostic technique du système de traitement des eaux usées avant la signature de l’acte de vente.

Que vous soyez vendeur ou acheteur, il faut donc vous soucier de ce document si la maison n’est pas reliée au tout à l’égout ! Regardons ensemble les lois pour la vente d’une maison avec assainissement !

Un assainissement non conforme peut créer des conflits

Les différentes normes qui régissent actuellement l’assainissement non collectif trouvent leur origine dans l’arrêté du 6 mai 1996. Celui-ci stipule l’obligation de se raccorder au tout-à-l’égout communal ou, le cas échéant, d’installer un système d’assainissement individuel.

Actuellement, 5 à 6 millions de logements en France sont actuellement dotés d’un système d’assainissement individuel, et la plupart de ces dispositifs seraient défectueux ou mal entretenus.

Au vu de ces statistiques, il peut donc arriver que la maison que vous désirez acheter soit dotée d’un système d’assainissement non conforme.

Si vous n’avez pas fourni cette information au moment de la vente du bien, son nouveau propriétaire a donc le droit d’engager votre responsabilité. En effet, une telle information aurait pu être déterminante dans la définition du prix d’acquisition de la maison.

Comme option, le nouveau propriétaire du bien pourra avoir recours à un avocat spécialisé en droit immobilier.

Ce spécialiste pourra opter pour une résolution à l’amiable, mais il peut aussi engager une procédure judiciaire et défendre au mieux les droits de l’acquéreur du logement.

Le diagnostic assainissement peut vous éviter cela

Faites bien attention à voir figurer le diagnostic assainissement lors de la signature du compromis !

Le diagnostic d’un système d’assainissement individuel est du ressort du SPANC (Service public d’assainissement non collectif). Il vise à assurer que le dispositif de votre futur logement respecte les normes en vigueur, c’est-à-dire qu’il ne présente aucun risque pour la santé et l’environnement.

Le rapport du diagnostic permettra donc de répondre aux questions suivantes :

• Le système d’assainissement fonctionne-t-il correctement ?
• Respecte-t-il les normes sanitaires et environnementales ?
• Présente-t-il un défaut d’entretien ou d’usure ?
• Des travaux de réhabilitation sont-ils à prévoir ?

Le diagnostic permet donc de vous informer des travaux à engager au cas où le propriétaire ne les aurait pas effectués avant la vente. Enfin, il vise à garantir la couverture légale du propriétaire, tout en lui évitant les poursuites judiciaires pour vices cachés.

Un seul interlocuteur: le SPANC

En tant que vendeur d’un logement, vous avez l’obligation de transmettre toutes les informations que vous détenez sur le bien immobilier.

Vous devez donc informer l’acquéreur sur :

• La présence éventuelle de termites, d’amiante ou de plomb
• L’état de l’installation intérieure d’électricité,
• L’état de l’installation intérieure de gaz,
• Les performances énergétiques du logement à vendre,
• Les éventuels risques naturels, technologiques et miniers,
• La superficie exacte du logement.

Vous pouvez dans ce cas faire appel à un spécialiste de votre choix afin qu’il puisse réaliser ces différents diagnostics.

Mais ce n’est pas le cas du diagnostic assainissement.

Pour évaluer la conformité de votre système d’assainissement, il n’a qu’un seul interlocuteur qu’est le SPANC. Ce service fera réaliser le contrôle lors d’une descente sur le terrain, assuré par son délégataire. Le coût de cette intervention va de 50 à 150 euros.

Le rôle du notaire

Il convient également de mentionner le rôle du notaire lors de l’acquisition d’un bien immobilier.

Ce spécialiste va procéder aux vérifications des pièces requises pour la rédaction de l’acte de vente, y compris celles concernant le diagnostic assainissement. Il peut ainsi fournir des conseils au vendeur, au regard de sa responsabilité à l’égard de la mise en conformité du dispositif d’assainissement non collectif.

Si le notaire reçoit l’acte authentique sans attendre la réponse du SPANC concernant l’état de votre système d’assainissement, il commet une faute. Par ailleurs, il lui incombe d’informer et de conseiller des deux parties (acheteur et vendeur) sur leurs engagements concernant les risques de l’opération envisagée. Enfin, il peut retarder la date de signature du contrat de vente dans l’attente de la réponse du SPANC.

Le diagnostic doit dater d’au moins trois ans

On insiste sur le fait que la vente d’un logement n’est pas envisageable sans la production d’un document attestant la réalisation d’un diagnostic assainissement.

De plus, pour être valide, ce document doit dater de moins de 3 ans au moment de la signature de l’acte authentique de vente.

Si aucun contrôle n’a jamais été réalisé ou que le délai de validité du diagnostic assainissement est dépassé, le propriétaire du bien doit alors contacter le SPANC pour que ce dernier puisse réaliser un contrôle de l’assainissement non collectif et lui fournir un document à jour.

Un conseil : pensez à faire réaliser le diagnostic assainissement en amont, c’est-à-dire à partir du moment où vous décidez de céder votre logement.

D’une part, le délai de 3 ans est bien suffisant pour couvrir la période de vente. D’autre part, cela vous fait bénéficier d’autres avantages.

En faisant cela, vous serez en mesure d’effectuer les éventuels travaux obligatoires si vous le voulez, et ce, avant la cession de votre bien. Vous pouvez également présenter un document complet concernant l’état de votre système d’assainissement aux éventuels acquéreurs dès leurs premières visites.

Que dit la loi sur la vente d’une maison avec assainissement non conforme ?

Sur ce point, la loi n’oblige pas le vendeur du logement à réaliser la remise aux normes de l’assainissement. S’il décide de le faire, les coûts des travaux seront donc à sa charge.

Mais si vous êtes l’acheteur du bien, nous vous recommandons d’accepter de les réaliser et de négocier le prix du bien en conséquence.

Comme l’attestation de la réalisation du diagnostic doit être fournie avant la signature de l’acte authentique de vente, vous êtes en connaissance des travaux à réaliser.

D’ailleurs, il est préférable que ce soit vous qui les preniez en charge plutôt que le vendeur. La raison est que la remise aux normes de l’assainissement doit s’adapter à l’usage que vous en ferez, notamment :

• En fonction du nombre d’occupants de votre nouvelle maison,
• Suivant l’utilisation en intermittence ou non,
• Suivant votre budget,
• Etc.

Néanmoins, sachez que la remise aux normes du dispositif doit être effectuée l’année qui suit l’acquisition immobilière.

Un an pour faire réaliser les travaux prescrits

Le contrôle du SPANC n’implique pas automatiquement la réhabilitation de votre système d’assainissement, notamment s’il émet un avis favorable.

Dans le cas contraire, vous (ou l’acquéreur du bien) devez engager des travaux pour mettre en conformité le dispositif ou pour éliminer les risques de pollution.

D’une manière générale, en tant que propriétaire du logement, vous disposez d’un délai de 4 ans pour les réaliser. Attention toutefois, car ce n’est pas le cas lorsque vous envisagez de vendre votre bien.

Comme nous l’avons déjà mentionné, la remise aux normes doit être réalisée au plus tard un an après la signature de l’acte de vente.

Le coût de cette opération peut aller jusqu’à plus de 10 000 euros si l’installation est à refaire complètement. Mais sachez que l’intégralité de cette somme ne sera pas forcément à votre charge. Une partie des dépenses peut être subventionnée par les pouvoirs publics. Et pour la somme restante, vous pourrez bénéficier d’un financement grâce à l’éco-prêt à taux zéro, sous certaines conditions.

Un avis défavorable du SPANC n’annule pas la vente du bien

Si le diagnostic est obligatoire, la loi n’impose pas un assainissement conforme pour pouvoir vendre votre logement.

La transaction peut en effet être réalisée, du moment que vous ou l’acheteur vous engagez à réaliser la mise aux normes dans le délai imposé par la loi.

De plus, cette opération peut être négociée entre les parties, en les jumelant avec d’autres travaux de rénovation qui devront aussi être réalisés ultérieurement.

Si l’acquéreur accepte de prendre en charge les travaux, il devra donc contacter le SPANC pour y déposer un dossier de conception de la réhabilitation d’un ancien système déjà en place ou pour l’installation d’un nouveau dispositif agréé.

Quelles sanctions en cas de non-respect de la mise en conformité ?

Un an après la signature de l’acte de vente, un nouveau contrôle sera mené par le SPANC. Si les travaux n’ont pas été réalisés conformément aux recommandations de cette institution, vous êtes donc passible d’une sanction prévue par l’article L. 1331-8 du code de la santé publique.

Cette réglementation donne à l’autorité responsable du SPANC le droit de réclamer une somme allant jusqu’au double du montant de la redevance d’assainissement à laquelle vous êtes assujetti.

Au cas où le non-respect de ces normes aurait causé une pollution de l’eau, la sanction devient pénale. Vous pourrez donc payer une amende dont le montant peut aller jusqu’à 75 000 euros et d’un emprisonnement allant jusqu’à 2 ans.

Dans certains cas, il se peut que le propriétaire rencontre des difficultés pour réaliser ses obligations en termes de remise aux normes de l’assainissement. Il peut de ce fait demander un délai supplémentaire pour effectuer les travaux. Bien entendu, cette demande n’aboutit pas toujours, mais certains SPANC peuvent faire preuve de souplesse ou vous conseiller afin que vous puissiez bénéficier de certaines aides financières.

Exemple de filières agréées pour la remise aux normes de l’assainissement

Dans la plupart des cas, la réhabilitation peut être partielle, c’est-à-dire qu’elle consiste à remplacer un ou plusieurs éléments de votre système d’assainissement défectueux. Là, les coûts des travaux ne doivent pas influer grandement sur la valeur de votre bien immobilier.

Mais lorsqu’il s’agit de refaire l’intégralité de votre installation, vous devriez vous attendre à payer une somme rondelette.

Pour le remplacement ou la nouvelle installation d’un système d’assainissement, sachez qu’à travers l’arrêté du 7 septembre 2009, le ministère de la Santé et de l’Environnement a agréé des dispositifs plus performants et plus compacts. Ils constituent donc une excellente alternative aux filières traditionnelles qui nécessitent une grande surface disponible pour l’épandage (emprise au sol plus de 100 m²).

Les filières les plus prisées sont :

• Les filtres compacts : Ce dispositif, placé après une fosse toutes-eaux, comporte des matériaux pouvant favoriser le développement des bactéries épuratrices présentes qui vont éliminer les matières polluantes dans les eaux. (Coût de l’installation : 8 000 à 11 000 euros ; emprise au sol : moins de 15 m²),
• Les micro-stations : Il s’agit d’une fosse toutes-eaux améliorée, capable de pré-traiter et de traiter les eaux usées puis les évacuer dans la nature. (Coût de l’installation 6 000 à 12 000 euros, emprise au sol : environ 5 m²).

Pour finir, il importe de noter que certains dispositifs d’assainissement compact ont une ancienneté de plus de 20 ans. Ce sont souvent des systèmes d’assainissements éprouvés et sûrs. Par contre, vous pouvez aussi trouver des dispositifs agréés récents dont la fiabilité reste encore à prouver.

Conclusion

Il faut rappeler que la remise aux normes du système d’assainissement des eaux usées concerne notamment les logements qui ne sont pas reliés au tout-à-l’égout.

Lors de la vente d’un tel bien immobilier, le diagnostic assainissement est obligatoire et il constitue un élément déterminant pour fixer son prix.

Enfin, si vous venez d’acheter le logement et que vous avez accepté de prendre en charge les travaux de réhabilitation de l’assainissement, assurez-vous qu’ils respectent les normes en vigueur et qu’ils soient réalisés dans les délais imposés par la loi, sous peine de sanctions.

Enfin, sachez qu’il existe actuellement plus d’une centaine de filières agréées qui vous permettent de remplacer votre ancien système d’assainissement non conforme avec des dispositifs plus performants et beaucoup plus compacts. Pensez donc à vous renseigner et à consulter plusieurs devis avant de choisir un tel dispositif.