Il est possible de réaliser vous-même, en cas de vente d’une maison, la mise aux normes de la fosse septique non conforme. Mais la plupart des gens préfèrent aussi choisir de confier les travaux au nouvel acquéreur du bien.
Quelle que soit la solution que vous adoptez, il existe certains points à savoir avant de conclure votre transaction. C’est ce que nous allons essayer d’étayer dans ce dossier spécial.
Notion d’Assainissement Non Collectif (ANC) et de fosse septique
En préambule, sachez que l’assainissement est une procédure visant à collecter, à regrouper et à épurer les eaux usées avant de les rejeter en milieu naturel.
Ce processus est généralement assuré par les collectivités, grâce au tout-à-l’égout. L’objectif est de garantir la bonne évacuation des eaux usées, contenant de nombreux éléments polluants, dans l’environnement. Ceci protège en même temps la santé publique et l’environnement.
Qu’est-ce qu’une fosse septique ?
La loi impose que les maisons non raccordées au tout-à-l’égout doivent investir dans un ANC pour traiter individuellement leurs eaux usées. Traditionnellement, la fosse septique était le seul dispositif mis en place. À ce jour, cette installation est interdite en France, pour la simple raison qu’elle ne peut traiter que les eaux de rejets des toilettes.
Un dispositif qui n’est plus autorisé en France
Selon l’arrêté du 7 septembre 2009, un dispositif ANC doit pouvoir traiter à la fois les eaux grises (c’est-à-dire les aux ménagères) et les eaux-vannes issues des WC.
La réglementation impose donc que le traitement commun de ces eaux se fasse dans une fosse toutes-eaux (FTE), une version améliorée de l’ancienne fosse septique.
La FTE comme alternative
La FTE peut encore être installée dans le territoire français, mais il faut compléter la filière ANC avec un second dispositif dédié à l’épuration finale des eaux usées. Ce dispositif est appelé champ d’épandage.
Le problème de cette autre filière traditionnelle est que le champ d’épandage requiert une très grande surface pour sa dépose. Cela peut donc devenir un casse-tête pour les propriétaires d’un logement qui n’ont qu’une petite parcelle de terrain à dédier à l’ANC.
Comment savoir si votre assainissement doit être remis aux normes ?
En France, on recense environ 5 millions d’installations ANC, dont 80 % seraient anciennes, mal entretenues ou défectueuses. Ces dispositifs peuvent alors présenter un danger pour la santé des personnes ou polluer l’environnement. Et sachez que leur réhabilitation peut se révéler très coûteuse.
Pour tout logement non relié à un réseau d’assainissement collectif, la loi oblige son propriétaire à réaliser au préalable un diagnostic assainissement avant de vendre son bien immobilier.
Ce texte a pris effet au 1er janvier 2011. Son but est de garantir que les effluents domestiques soient bien évacués correctement dans la nature et qu’ils ne risquent pas de nuire à la santé et à l’environnement.
Pour être valide, ce document doit dater de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte de vente devant le notaire.
Le diagnostic est généralement assuré par la SPANC (Service Public de l’Assainissement Non Collectif).
Le coût d’intervention du délégataire du SPANC varie de 80 à 180 euros en fonction de la complexité de l’installation.
Comment se déroule le diagnostic assainissement ?
Dans un premier temps, le technicien du SPANC fera une analyse de tous les documents déposés en son sein concernant votre filière d’assainissement.
Ensuite, il va faire une descente sur le terrain pour vérifier le bon fonctionnement de votre système et apprécier son état en général.
Lors de sa visite, le délégataire du SPANC va ainsi :
- vérifier l’existence et le type d’installation,
- contrôler les différents équipements mis en place pour assurer le traitement des effluents,
- inspecter l’accessibilité de la filière,
- détecter les éventuels défauts d’usure et défauts d’entretien,
- contrôler si le dispositif répond aux normes en vigueur,
- examiner si la filière convient à l’usage qui en est fait,
- s’assurer que de dispositif ne représente aucun risque sanitaire ou environnemental.
Enfin, le délégataire du SPANC vous remet un rapport de sa visite. Vous y trouverez les différents points qu’il a constatés sur les lieux. Ce document devra être inclus dans le dossier de diagnostic immobilier qui accompagne l’acte de vente.
Céder un logement avec un assainissement non conforme, est-ce risqué ?
Si le SPANC constate que votre fosse septique présente des anomalies, il établit donc une liste des travaux qui devront être effectués.
La mise en conformité n’est pourtant obligatoire que si l’installation comporte un risque environnemental ou un danger sanitaire avéré.
En général, vous avez aurez un délai de 4 ans pour réaliser les travaux. Mais en cas de vente, ce délai est ramené à un an.
Un système d’assainissement non-conforme ne vous empêche pas toutefois de signer le contrat de vente de votre bien immobilier, du moment que vous ayez réalisé le diagnostic assainissement. Dans ce cas, vous (ou le futur acquéreur du bien) devrez vous engager à réaliser les travaux dans les délais prévus par la loi.
Si le Service public d’ANC (SPANC) affirme que votre système d’assainissement n’est pas aux normes, et que vous n’avez pas effectué les travaux selon les normes prescrites par la loi, vous vous exposerez à certaines sanctions.
Dans un tel cas, vous serez contraint de vous acquitter d’une somme au moins équivalente à la redevance que vous auriez dû payer au SPANC. Toutefois, si votre système a impliqué une pollution de l’eau, vous êtes passible d’une amende jusqu’à 75 000 euros et d’un emprisonnement jusqu’à deux ans.
Quid du nouvel acquéreur du bien ?
Si vous vous obstinez à vendre votre logement sans avoir réalisé un diagnostic assainissement, l’absence de la fourniture du compte-rendu lors de la signature de la vente vous enlève la garantie de vice caché de la construction.
Ainsi, le nouveau propriétaire du bien pourra :
- faire annuler la vente du logement sans pénalité,
- exiger une diminution du prix d’achat du bien, même après la conclusion du contrat,
- vous obliger à remettre aux normes le dispositif d’assainissement, conformément aux normes en vigueur et à vos frais.
Quelle solution pour mettre aux normes la fosse septique ?
Avec la loi sur l’eau et les milieux aquatiques (LEMA), conformément aux directives européennes, les procédures dans le cadre de l’ANC ont été simplifiées. Le législateur imposait qu’un seul dispositif passif devait être mis en place pour traiter les eaux usées : la FTE. Mais comme nous l’avons déjà évoqué, cela pose un problème de taille, car cette cuve de pré-traitement des eaux doit être suivie d’un système l’épandage qui requiert une surface allant jusqu’à plus de 100 m2.
Pour contourner ce problème, le ministère de la Santé et de l’environnement a agréé certains dispositifs sans épandage par le biais de l’arrêté du 7 septembre 2009.
Il s’agit en effet de la micro-station d’épuration et du filtre compact.
Pourquoi est-il intéressant de remplacer votre fosse septique par un système compact ?
Si votre logement est déjà doté d’une fosse septique ou d’une FTE et que le spécialiste du SPANC constate qu’il n’y a pas de signe de pollution, alors vous n’êtes pas obligé de la refaire. Parfois, des petits travaux de réhabilitations peuvent suffire : ajout d’un aérateur, changement des drains, etc.
Mais il n’est pas rare qu’après un le contrôle de ce service, il vous oblige à refaire totalement votre filière d’assainissement. C’est par exemple le cas lorsque la fosse septique :
- est significativement sous-dimensionnée,
- présente un dysfonctionnement majeur,
- est implantée à moins de 35 mètres d’un puits,
- etc.
Dans ce cas, installer une nouvelle FTE est encore envisageable, mais c’est moins avantageux que d’investir dans une filière agréée.
Comme alternative, vous pouvez mettre en place un filtre compact ou une micro-station.
Le filtre compact
Un filtre compact est toujours composé d’une FTE. Mais à la place de l’épandage, on met une autre cuve appelée massif filtrant. C’est ce qui rend ce dispositif très compact.
Comme pour la filière traditionnelle, la FTE du filtre compact assure également le prétraitement des eaux. Les eaux usées y sont déversées directement. Les matières solides qui y sont présentes vont ensuite se décanter au fond en formant des boues. Celles-ci devront extraites une fois que leur volume atteindra 50 % du celui de la cuve. Des bactéries présentes dans la FTE vont alors liquéfier une partie des matières polluantes dans les eaux usées.
Les eaux pré-traitées passent ensuite dans le massif filtrant, contenant un substrat naturel tel que la fibre de coco, la zéolithe ou la laine de roche. Ce média assure deux rôles : l’épuration physique des eaux grâce à son pouvoir filtrant. Une épuration bactérienne des matières polluantes restantes se produit également grâce à l’action des bactéries qui se développent autour du substrat. Les eaux traitées peuvent ensuite être relâchées dans la nature.
La micro-station d’épuration
Cette filière agréée est actuellement la plus compacte du marché, ce qui fait d’elle la meilleure alternative à la FTE avec épandage.
En général, il s’agit d’un système tout-en-un capable de pré-traiter, traiter et évacuer les eaux usées grâce à une seule cuve compartimentée.
Un premier compartiment est dédié à la collecte des eaux et à la dégradation d’une partie des matières polluantes qu’elles contiennent, à la manière d’une FTE classique.
Un second compartiment se charge ensuite du traitement des effluents grâce à des bactéries présentes naturellement dans les eaux. Une fois aérés (oxygénées) par un compresseur d’air, ces micro-organismes peuvent se développer rapidement et éliminer les éléments polluants restants.
Enfin, un troisième compartiment assure la décantation finale des eaux usées, avant de les rejeter dans la nature. La combinaison de ces trois processus permet d’obtenir une eau épurée jusqu’à plus de 99 %.
Quel budget prévoir pour rendre conforme votre assainissement ?
Le prix d’une réfection totale d’une fosse septique avec un système compact est souvent élevé, de l’ordre de 8 000 jusqu’à 12 000 euros, contre environ 5 000 à 6 000 euros dans le neuf.
Pour définir le coût exact de votre projet assainissement, il ne faut pas se cantonner au coût du matériel à proprement parler.
En effet, il existe d’autres études préliminaires indispensables qui vous permettent de déterminer la filière la plus adaptée à votre logement. En fonction de la marque de votre dispositif, de son dimensionnement, des équipements nécessaires pour sa mise en place et son bon fonctionnement, le prix peut évoluer drastiquement d’un modèle à l’autre.
Bien qu’on ne puisse pas vous donner une idée exacte du coût total d’une filière compacte, nous pouvons quand même vous fournir les fourchettes suivantes :
- micro-station : 6 000 à 12 000 euros,
- filtre compact, y compris la FTE : 8 000 à 11 000 euros.
Voici maintenant les coûts annexes communs liés à l’étude, à la mise en place et au contrôle de votre projet d’assainissement :
- étude de sols : 200 à 500 euros,
- contrôle du SPANC avant le début des travaux : 50 à 200 euros par contrôle,
- contrôle du SPANC après installation : 50 à 200 euros par contrôle.
N’oubliez pas qu’il faudra entretenir votre dispositif d’assainissement.
- un entretien doit ainsi être réalisé tous les ans, pour un coût d’environ 200 euros,
- tous les 2 à 4 ans, vous devez également prévoir un budget entre 150 et 300 euros pour vidanger votre micro-station ou votre filtre compact.
Vous voulez mettre aux normes votre fosse septique avant la vente de votre maison ?
Le coût moyen de la mise aux normes d’un dispositif ANC peut paraître relativement cher, mais l’État a mis en place certaines aides pour vous aider à réduire vos contributions. Parmi tant d’autres, on compte :
- L’Eco-prêt à taux zéro (PTZ) : Cette opportunité vous permet d’emprunter jusqu’à 10 000 euros sans intérêts si vous réhabilitez une filière qui ne consomme pas d’électricité.
- Les subventions : Ce type d’aide être peut couvrir 20 à 80 % du montant de votre projet. Pour savoir si votre dispositif y est éligible et sous quelles conditions, rapprochez-vous de votre SPANC.
La loi ne vous oblige pas toutefois à faire vous-même ce type de travaux pour pouvoir vendre votre logement. Le diagnostic assainissement servira donc de document informatif permettant à l’acquéreur de décider d’acheter ou de renoncer à l’achat de votre maison, en toute connaissance de cause.
Au cas où vous confiez les travaux de remise aux normes de la fosse septique à l’acquéreur de votre logement, sachez qu’une moins-value sera appliquée sur le prix de vente de votre bien immobilier. Autrement dit, le coût des travaux de réfection peuvent devenir un élément de négociation non-négligeable lors de la vente.
Conclusion
Souhaitez-vous prendre en charge la mise en conformité de votre système de traitement des eaux usées avant de vendre le bien, ou la confier au futur propriétaire de votre logement ? Vous savez maintenant les différents points à retenir afin de mener à bien vos transactions, tout en respectant la législation en vigueur.
